O biznesie Planowaniu i Pomysłach na biznes

Trochę o tym. Trochę o tamtym. Zawsze wokoło biznesu.

Metody wyceny nieruchomości

Napisane 24.09.2020 przez BiznesPlan.me

Tagi: nieruchomości, inwestycje, pieniądze, biznes,

Przy wycenie nieruchomości rolnych obowiązują identyczne zasady jakie obowiązują przy wycenie innych rodzajów nieruchomości, w szczególności obowiązują takie same przepisy prawne regulujące dobór metod, kompetencje rzeczoznawcy majątkowego, tryb przeprowadzania wyceny,  forma i treść operatu szacunkowego. O odmienności realizacji wyceny stanowią charakterystyczne cechy tych nieruchomości, stąd też oprócz powszechnie obowiązujących rzeczoznawców obligatoryjnych źródeł informacji należy skorzystać ze szczególnych źródeł informacji o nieruchomościach rolnych wymienionych w standardzie V.4, a ponadto wśród nieruchomości rolnych mamy do czynienia z dużą różnorodnością i zróżnicowaniem części składowych nieruchomości.

Podejście porównawcze

Standard III.7 – Podejście porównawcze.
Podstawową zasadą podejścia porównawczego jest zasada substytucyjności, która polega na tym, że typowo poinformowany nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż wyniosłyby koszty innej podobnej nieruchomości przy dodatkowym założeniu że nie wymaga to dodatkowego czasu oczekiwania na realizacje zakupu. Wartość rynkową  nieruchomości określa się przy założeniu, że odpowiada ona cenom,  jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny porównywana jest z nieruchomościami sprzedanymi wcześniej, pod względem pewnych cech decydujących o jej atrakcyjności rynkowej. Ceny podobnych nieruchomości  sprzedanych wcześniej są odpowiednio korygowane /na plus lub minus/ z uwagi na to jak nieruchomość wyceniana różni się od nieruchomości porównawczych a także  ze względu na upływ czasu, jeżeli  na rynku następowały zmiany cen nieruchomości podobnych.
Podstawą podejścia porównawczego jest badanie i analiza lokalnego rynku nieruchomości.

Dobór rynku powinien spełniać kilka warunków:
1. Rynek powinien być wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym
Obszar lokalnego rynku ustala się w rozsądnych granicach umożliwiających  zebranie dostatecznej liczby transakcji niezbędnych do przeprowadzenia wyceny.
2. Analiza powinna obejmować odpowiedni czasokres, który wg. Rozporządzenia wynosi standardowo do 2 lat.

Analiza rynku dotyczy następujących zagadnień:
- rodzaj rynku
- okres badań
- ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego
- relacji popytu i podaży
- stanu środowiska naturalnego

Standard posługuje się pojęciem cechy rynkowe nieruchomości agregując je w grupy:
- lokalizacyjne
- fizyczne
- techniczne
- użytkowe

Jeżeli przepis szczególny tak stanowi, przewidziane w nim cechy rynkowe nieruchomości powinny być obligatoryjnie uwzględnione przy wycenie.

Zdefiniowanie atrybutów nieruchomości odbywa się na podstawie analizy rynku oraz badania preferencji nabywców.  W przypadku nieruchomości rolnych, poza nielicznymi wyjątkami dotyczącymi zakupu ziemi w celach spekulacyjnych tzn. z zamiarem ich późniejszego przekwalifikowania na cele nierolnicze i sprzedaży za wyższą cenę, kupujący nabywają nieruchomości z zamiarem prowadzenia produkcji rolniczej. Przy wycenie tego typu nieruchomości  w podejściu porównawczym, należałoby więc analizować głównie ich potencjał  ze względu na atrybuty stanowiące o możliwości wykorzystania rolniczego, a więc o rolniczą wartość użytkową. Dotychczasowa praktyka wyceny nieruchomości rolnych Zasobu AWRSP pozwala zaobserwować w części operatów nie dość głęboką analizę nieruchomości w zakresie cech stanowiących o ich użyteczności rolniczej.

Profesor Runowski zaproponował metodę, mającą w przyszłości stanowić materiał metodyczny przy wycenie nieruchomości rolnych, oceny wartości użytkowej nieruchomości rolnych w postaci oceny punktowej, w której analizowane są następujące atrybuty odnoszące się do nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, mające istotny wpływ na prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej:
1. Przydatność rolnicza ziemi rolniczej (mozaikowatość gleb, agroklimat, stosunki wodne, rzeźba terenu, kultura gleb, stan techniczny urządzeń melioracyjnych),
2. Walory organizacyjne nieruchomości (kształt rozłogu nieruchomości, kształt działek, wewnętrzna sieć dróg, udział użytków zielonych),
3. Położenie ekonomiczne (dostęp do dróg publicznych, położenie w okręgu podatkowym, odległość od rynków zbytu),
4. Stan techniczny i przydatność budynków i budowli (stopień dopasowania zasobu budynków gospodarczych w relacji do areału i rodzaju ziemi rolniczej, funkcjonalność budynków i ich stan techniczny).

Metoda zaproponowana przez prof. Runowskiego nie w pełni jest zgodna z aktualnym standardem V.4 Wycena nieruchomości rolnych, ale może stanowić cenny materiał metodyczny przy dokonywaniu wycen w oparciu o ten standard.
Podstawą analizy rynku w zakresie transakcji rynkowych są informacje z aktów notarialnych, z tym zastrzeżeniem iż rzeczoznawca majątkowy dokonuje oceny wiarygodności cen transakcyjnych ujawnianych w tych dokumentach.

Podejście porównawcze może być realizowane trzema metodami:
- porównywania parami
- korygowania ceny średniej, skorygowanej ceny średniej
- analizy statystycznej rynku

Metoda porównywania parami to porównywanie wycenianej nieruchomości z nieruchomościami wybranymi jako podobne w zakresie ustalonych cech rynkowych. Metoda znajduje zastosowanie w przypadku dysponowania ograniczoną liczbą transakcji, co ma najczęściej miejsce przy wycenie nieruchomości rolnych.

Metoda  korygowania ceny średniej, opiera się na korygowaniu średniej ceny rynkowej ustalonej na podstawie zbioru nieruchomości reprezentatywnych za pomocą odpowiednio ustalonych współczynników korekcyjnych w zakresie ustalonych atrybutów cenotwórczych.

W obu metodach procedura wyceny powinna być poprzedzona określeniem wag cech rynkowych. Metoda opiera się na interpolacji wartości w przedziale cenowym Cmax – Cmin, dopuszczalna jest także metoda ekstrapolacji.
 
Podejście dochodowe

Standard III.6 - Podejście dochodowe jest stosowane gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochody z najmu, dzierżawy lub innej formy udostępnienia odpłatnego.

Dochód do wyceny nie może być utożsamiany z dochodem z działalności na wycenianej nieruchomości, lecz powinien on odzwierciedlać możliwość osiągnięcia dochodu na lokalnym rynku z uwzględnieniem cech użytkowych danej nieruchomości (czynsze rynkowe a nie indywidualne). W podejściu dochodowym może być stosowana metoda inwestycyjna, w której podstawą do określenia dochodów jest czynsz pobierany z tytułu wynajmu oraz metoda zysków gdzie podstawą jest wysokość dochodu, który jednak nie może być określony w sposób przypisany metodzie inwestycyjnej.

Dochód ten określa się według udziału właściciela w zyskach osiąganych z prowadzenia działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości i na nieruchomościach podobnych. W obu metodach stosowane są techniki: kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni pieniężnych, w technice kapitalizacji prostej rozróżnia się kapitalizacje prostą brutto oraz kapitalizację prosta netto.

Podejście mieszane

Przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych, wartość gruntu rolnego lub leśnego, określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

WP =  Σ(Wsz[z tabeli] * Pi[pow. klas użytku] * Cżyta[lokaly rynek]) + Korekta.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości oraz nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat, z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów.
Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, są określone w załączniku do rozporządzenia.

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *