Rynek nieruchomości
nieruchomości, inwestowanie, wynajem, mieszkanie, finansowanie, biznes, praca,
Sytuacja na rynku nieruchomości to odzwierciedlenie słabej kondycji finansowej mieszkańców i wysokiego bezrobocia. Od kupna mieszkań wstrzymują się nawet ci, którzy dysponują rezerwami gotówki. Obawiają się nagłego pogorszenia sytuacji materialnej widmo utraty pracy wisi nad wszystkimi. Stąd potrzeba odłożenia zgromadzonych środków na czarną godzinę. I stąd też bierze się niechęć do zaciągania kredytów, choć ich oprocentowanie systematycznie spada.
Równie zła sytuacja panuje na rynku najmu mieszkań.
Decydujący wpływ na złą sytuację na rynku najmu mieszkań mają jednak bezsensowne przepisy ustawy o ochronie praw lokatora. Dotyczą one też właścicieli prywatnych mieszkań i zmuszają na przykład do zawarcia umowy najmu na okres nie krótszy niż 3 lata. Utrudniają, a niekiedy wręcz uniemożliwiają pozbycie się uciążliwego lokatora. To sprawia, że wiele osób boi się wynająć komuś mieszkanie.
Stosunkowo najlepsza sytuacja panuje na rynku obrotu domami jednorodzinnymi. Nabywcy dochodzą do wniosku, iż ceny są na tyle atrakcyjne, iż bardziej opłaca się kupić dom niż go budować. Naturalnie i tutaj doszło do zatrzymania cen. Do tego podaż nieruchomości jest duża.
Najgorsza sytuacja panuje chyba na rynku obrotu nieruchomościami komercyjnymi. Jeszcze kilka lat temu w Łodzi brakowało powierzchni biurowych. Przyczyn należy również szukać w absurdalnie zawyżanych czynszach, jakich żądano w tak zwanej strefie "0". Nałożyła się na to recesja gospodarcza wiele firm przestało w ogóle istnieć, inne zmuszane są do obniżania kosztów, a jeszcze inne przenoszą swą działalność np. na Ukrainę. Tam bowiem obowiązują o wiele niższe ceny i bardziej sprzyjające przepisy.
W bieżącym roku nie powinniśmy spodziewać się istotnych zmian na rynku nieruchomości. Wszystko wskazuje na to, że utrzyma się 30procentowy spadek zawieranych transakcji w stosunku do lat prosperity. Być może jakaś poprawa nastąpi w dwu/trzyletniej perspektywie.
Województwo szczecińskie jest regionem o średnim poziomie atrakcyjności inwestycyjnej, z tradycyjnie ukształtowaną strukturą gospodarki, w której dominującą pozycję mają przemysł, turystyka i handel. W regionie nie nastąpił dotychczas znaczący rozwój przedsiębiorstw reprezentujących nowe sektory gospodarki, takich jak finansowy, telekomunikacyjny, informatyczny oraz dystrybucyjny, które są w innych regionach głównymi użytkownikami powierzchni biurowych wysokiej jakości.
Stąd też w Szczecinie i innych miejscowościach regionu popyt na powierzchnie biurowe skoncentrowany jest na lokalach klasy B i niższych. Ze względu na znaczną podaż nieruchomości tej kategorii, rynek wynajmu ma obecnie charakter zrównoważony.
Sytuacja na rynku powierzchni handlowych Szczecina określona jest w dużej części przez wyniki szerokiego wejścia do regionu sieci placówek wielkoformatowych, które przejęły znaczną część rynku spożywczego, a także artykułów przemysłowych o średnim i niskim poziomie cenowym. Słabnąca pozycja placówek handlowych tradycyjnie umiejscowionych w podobnych segmentach rynku wymusza poszukiwanie takiej formuły działalności, która nie stanowiłaby bezpośredniej konkurencji dla hipermarketów i supermarketów.
Dla dużej części handlowców zmiana taka sprowadza się do ścisłej specjalizacji branżowej przy podwyższonej jakości oferty, której istotnym składnikiem jest stan i wyposażenie lokali. Istotnym czynnikiem określającym wielkość i charakter zapotrzebowania na powierzchnie handlowe jest także szybki rozwój oferty usługowej sektorów: finansowego, turystyki wyjazdowej, telekomunikacyjnego i gastronomicznego. W efekcie powyższych zmian, szczeciński rynek nieruchomości handlowych charakteryzuje się wzrastającym popytem na nieruchomości handlowe wyższej jakości, określonej przez położenie (centrum miasta, główne ciągi komunikacji pieszej) oraz stan i wyposażenie lokali.
W pozostałych miejscowościach regionu zachodniopomorskiego rynek nieruchomości handlowych znajduje się obecnie w stagnacji. Malejąca liczba Niemców przyjeżdżających do miejscowości przygranicznych w celu dokonania zakupów oraz zmniejszenie zatrudnienia w zakładach przemysłowych i rolnictwie spowodowały ogólny spadek siły nabywczej, a więc i obrót handlu. W tej sytuacji zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe jest niewielkie, czego odzwierciedleniem jest niski poziom uzyskiwanych czynszów dzierżawnych oraz cen sprzedaży nieruchomości.
W perspektywie kilku lat sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych określona będzie przede wszystkim przez szybsze niż obecnie tempo rozwoju gospodarczego regionu, który stanie się zapewne jednym z głównych beneficjentów procesu integracji Polski z krajami Unii Europejskiej. Zwiększony ruch turystyczny z Zachodu oraz napływ kapitału inwestycyjnego stanowić będą o wzroście popytu, który przełoży się zapewne na rosnące ceny dzierżawy i zakupu nieruchomości.
Rynek powierzchni komercyjnych
Obecna sytuacja równowagi podaży i popytu na szczecińskim rynku powierzchni biurowych w klasach A i B utrzyma się przez najbliższych kilka lat. Stąd też trudno oczekiwać znaczących zmian cen najmu i sprzedaży lokali tej kategorii, co ogranicza atrakcyjność tej części rynku.
Zmiany w strukturze handlu w Szczecinie zwiększą w najbliższych latach popyt w wysokiej jakości lokale w centrum miasta. Uwalnianie powierzchni użytkowych dotychczas w tradycyjnej formule handlu ograniczy jednak skalę wzrostu czynszów dzierżawnych. W perspektywie kilku lat oczekiwać można znaczącego wzrostu wartości rynkowej nieruchomości handlowych w Szczecinie. Zmiana taka zdeterminowana będzie przez przewidywany spadek kosztów finansowania zakupu oraz wzrost oczekiwań rynku co do przyszłych cen dzierżawy.
W tej sytuacji dzierżawa lokali w atrakcyjnych lokalizacjach jest obecnie działaniem preferowanym w stosunku do sprzedaży na obecnych warunkach rynkowych.
Przyszłe zmiany na rynkach lokalnych regionu uzależnione są od szeregu czynników trudnych do jednoznacznej oceny. Generalnie niski poziom czynszów dzierżawnych oraz kilkuletni okres, w jakim trudno oczekiwać znaczącego ich wzrostu, sugerują stopniową wyprzedaż placówek Spółki znajdujących się poza Szczecinem jako rozwiązanie o wyższej wartości w stosunku do ich dzierżawy w dłuższym horyzoncie czasowym
| Poprzedni artykuł: | Koniunktura gospodarcza a koniunktura na rynku nieruchomości |
| Następny artykuł: | Mikrosegmentacja |