Koniunktura gospodarcza a koniunktura na rynku nieruchomości
nieruchomości, inwestowanie, biznes, pieniądze, mieszkanie, wynajem, sprzedaż,
Nie jest odkrywczą teza, iż gospodarka regionu zachodniopomorskiego przeżywa kryzys. Podobnie, w stanie recesji znajduje się zachodniopomorski rynek nieruchomości. Nie jest to sytuacja odosobniona w odniesieniu do innych lokalnych rynków nieruchomości w Polsce, gdyż większość z nich, na skutek „przegrzania koniunktury gospodarczej, co przypadło na lata 1996-1997, znalazło się w sytuacji podobnej. Takie niekorzystne zjawiska gospodarcze jak wzrost bezrobocia, bankructwa kolejnych zakładów pracy, spadek produkcji, malejące tempo wzrostu gospodarczego, szybko znajdują odbicie na rynku nieruchomości.
Można nawet stwierdzić, że podstawowe kategorie tego rynku, jakimi są liczba transakcji i ceny uzyskiwane w transakcjach wolnorynkowych mogą stanowić swego rodzaju barometry sytuacji gospodarczej regionu. Na niekorzystne zjawiska gospodarcze nakładają się niekorzystne zjawiska w sferze demograficznej, przejawiające się przede wszystkim ujemnym przyrostem naturalnym, starzeniem się społeczności (zwiększenie udziału w ogólnej liczbie ludności osób w wieku poprodukcyjnym).
W Instytucie Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych od szeregu lat stosowany jest barometru koniunktury gospodarczej. Obserwując od dziesięciu lat gospodarkę regionu w zakresie: inflacji, bezrobocia, produkcji sprzedanej budownictwa, produkcji sprzedanej przemysłu, przewozów ładunków, przeładunków portowych, skupu płodów rolnych, itp. Opracowaliśmy wskaźnik dynamiki wzrostu gospodarczego, z kształtowania się którego wynika, że od 1998 roku, gospodarka województwa słabnie. Rok 2003 będzie piątym rokiem tego słabnięcia. Jeżeli założymy, że ma miejsce siedmioletni cykl gospodarczy (po okresie prosperity 1992 1998 nastąpił okres bessy 1999-2005) to aktualnie województwo zachodniopomorskie weszło w okres, w którym do nowego prosperity zostało jeszcze około 700 dni. Dotyczy to również rynku nieruchomości.
Niezwykle istotnym, a wydaje się że powszechnie bagatelizowanym jest problem dotkliwej wewnątrz wojewódzkiej konkurencji między podmiotami gospodarczymi. Liczba podmiotów (180 tys.) gospodarczych w woj. zachodniopomorskim jest wyjątkowo duża. Koszalin, Szczecin, Kołobrzeg, Świnoujście należą do miast o największej przedsiębiorczości w kraju. Dochody ludności są jednak o wiele niższe niż wskazywałby na to poziom przedsiębiorczości. Wynika to ze zbyt dużej konkurencji. Rynek nieruchomości, podobnie jak gospodarka podlega wahaniom koniunkturalnym. Kluczowym elementem diagnozy rynku nieruchomości jest określenie fazy w tzw. cyklu koniunkturalnym.
Określenie miejsca w cyklu koniunkturalnym dla wybranego okresu z przeszłości jest stosunkowo łatwe. Znacznie trudniejsze jest precyzyjne i jednoznaczne określenie tego miejsca „na dziś. Na podstawie prowadzonych w Instytucie Analiz, diagnoz i Prognoz Gospodarczych badań w zakresie głębokości redukcji głównych zjawisk rynkowych i długości czasu utrzymywania się recesji rynku należy sądzić, iż aktualnie zachodniopomorski rynek nieruchomości znajduje się w zaawansowanym stadium fazy korekty, czego symptomami są w ujęciu ogólnym następujące obserwowane zjawiska:
- Spadek liczby zawieranych transakcji na przestrzeni ostatnich 3 lat o ponad 1/3
- Spadek cen gruntów przeciętnie o ok. ¼
Cechami charakterystycznymi fazy korekty, zwłaszcza w jej końcowym okresie jest wyższy przyrost podaży od przyrostu popytu, rosnąca liczba tzw. pustostanów, pojawianie się na rynku ukończonych budów. Prowadzi to do coraz większej nadwyżki podaży nad popytem. Strona podażowa w wyniku konkurencji oferuje nieruchomości po coraz niższych cenach. Płynność nieruchomości obniża się. Cechy te są jednocześnie symptomami perspektywicznego ożywienia rynku wzrostu popytu absorbującego powstałą nadpodaż, perspektywy spadku poziomu pustostanów, wzrostu ilości transakcji i poziomu cen. W obecnych warunkach nakładają się na to dodatkowo oczekiwania odnośnie spadku inflacji. Spadająca inflacja ożywia rynek nieruchomości z jednej strony poprzez spadek oprocentowania kredytów, powodując tym samym ich większą dostępność, z drugiej strony niskie oprocentowanie depozytów jest bodźcem do poszukiwania alternatywnych wobec depozytów bankowych obszarów inwestowania, w tym nieruchomości.
W aktualnej sytuacji, gminy jako ważny podmiot podażowej strony rynku nieruchomości powinny dostosować swoje działania i zachowania do bieżących uwarunkowań rynkowych. Działania te powinny koncentrować się głównie na powstrzymaniu się od sprzedaży znaczących zasobów nieruchomości. Duża oferta może się przyczynić bowiem do jeszcze większego spadku cen i podejmowania inwestycji na rynku nieruchomości o charakterze spekulacyjnym, a nie prorozwojowym. Gminy w najbliższym czasie powinny skupić się na opracowaniu oferty nieruchomości na fazę ożywienia. Oferta ta powinna uwzględniać specyfikę położenia gminy i lokalne uwarunkowania społeczno-demograficzne i ekonomiczno-gospodarcze. Należy oczekiwać, że faza ożywienia nastąpi za 23 lata. Trzeba zwrócić w tym miejscu uwagę, że przypadnie to na okres po wejściu Polski do Unii Europejskiej, co jak się oczekuje będzie zasadniczym czynnikiem pobudzającym rynek nieruchomości w Polsce. Dysproporcje w zamożności między społeczeństwami zachodnimi a Polakami (przeciętnie razy 4) w powiązaniu dysproporcjami w cenach nieruchomości (na terenach zurbanizowanych przeciętnie razy 2) będą wywoływały swoiste parcie na polski rynek nieruchomości.
Spodziewane ożywienie będzie miało skalę porównywalną do ożywienia rynku nieruchomości z pierwszej połowy lat dziewięćdziesiątych, znacznie większą niżby to wynikało z szacunków dokonywanych wyłącznie w oparciu o przebiegi cykli koniunkturalnych. Można nawet zaryzykować pogląd, że kryzys na rynku nieruchomości w Polsce jest w pewnej mierze wynikiem przybrania przez jego uczestników tzw. pozycji wyczekiwania. Perspektywa zmian zniechęca do bieżących działań uczestników rynku. Perspektywa wejścia do Unii Europejskiej i związane z nią spodziewane pobudzenie rynku nieruchomości powinny skłaniać do przygotowania przez miasto gminy regionu zachodniopomorskiego oferty nieruchomościowej w sposób szczególnie przemyślany i rozsądny. Wszak to właśnie ten region wydaje się szczególnie atrakcyjny z punktu widzenia unijnych inwestorów pas nadgraniczny, pas nadmorski, atrakcyjne krajobrazowo Pojezierze Drawskie, duże obszary nieużytków rolnych. Od czterech lat pogłębia się zastój na rynku obrotu nieruchomościami. W tym roku zainteresowanie domami i mieszkaniami też może być niewielkie.
Według Zbigniewa Kubińskiego, prezydenta Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i prezesa Biura Obrotu Nieruchomościami "Expert", mały ruch daje się przede wszystkim zauważyć wśród kupujących i sprzedających mieszkania. Ceny spadły nawet do poziomu z roku 1997. Z kolei czas oczekiwania na dokonanie transakcji jest długi.
| Poprzedni artykuł: | Krach na giełdzie w 1929 roku - przyczyny i konsekwencje |
| Następny artykuł: | Rynek nieruchomości |