O biznesie Planowaniu i Pomysłach na biznes

Trochę o tym. Trochę o tamtym. Zawsze wokoło biznesu.

Co to jest hipoteka

Napisane 15.12.2020 przez BiznesPlan.me

Tagi: ekonomia, finanse, bankowość, kredyty, zabezpieczenia kredytu, biznes, firma,

Hipoteka jest stałą opłatą z tytułu wyszczególnionej części nieruchomości tj. budynku, ziemi, zarejestrowaną w centralnym urzędzie do spraw własności. Daje ona podstawę do tytułu własności oraz informuje opinię publiczną o zabezpieczeniu praw. Budynek może być więc „zastawiony hipotecznie” lub być „wpisanym na hipotekę”.

Hipoteka odnosi się do całej kwoty pożyczki przeznaczonej na zakup nieruchomości (majątek ziemski), zabezpieczonej tą nieruchomością, gwarantowaną przez właściciela, o stałym oprocentowaniu i długim okresie spłaty (np. od 5 do 15 lat).

Finansowanie hipoteczne jest więc, pożyczką terminową o długim okresie spłaty, gdzie mają zastosowanie te same zasady oceny wiarygodności kredytowej klienta, jak przy udzielaniu zwykłego kredytu. Hipoteka regulowana jest w art. 244 – 251 k. c., ustawą z dnia 06.07.1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. nr 19, poz. 147 z późn. zmianami) oraz ustawą z dn. 29.08.1997 r. Ordynacja podatkowa (DZ. U. nr 137 poz. 926 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.”

Sens ekonomiczny hipoteki wyraża się tym, że bankowi na rzecz którego została ustanowiona, służy pierwszeństwo zaspokojenia swojej wierzytelności bez względu na to, czyja stała się – z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, z wyjątkiem wierzytelności uprzywilejowanych z mocy szczególnych przepisów prawa (koszty sądowe, egzekucje, częściowo należności pracowników zatrudnionych w sprzedanej nieruchomości za ostatnie dwa lata przed licytacją, należności urzędów skarbowych itp.).

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Wniosek o wpis może być złożony przez bank, właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego. Jest ona wyrażona zawsze w sumie pieniężnej.

Rodzaje hipotek można wyróżnić kierując się różnymi kryteriami jak np.
1) Podział ze względu na swoiste cechy hipotek:
- hipoteka zwykła powstaje w wyniku umowy między bankiem a kredytobiorcą w celu zabezpieczenia kredytu oraz odsetek i kosztów postępowania
- hipoteka kaucyjna ustanowiona jest dla zabezpieczenia określonego kredytu o nieustalonej wysokości (np. kredytu na rachunku bieżącym), określonego kredytu, który ma być przez bank udzielony w przyszłości oraz wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos (weksel, czek)
- hipoteka łączna powstaje w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką

Wierzyciel może wówczas zaspokoić się w całości lub w części z każdej nieruchomości  z osobna, niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Hipoteka często zawiera kontraktowe wymagania, które mają chronić wartość nieruchomości np. posiadanie ubezpieczenia od pożaru i płacenie podatków na bieżąco. Może tez zawierać klauzulę „ochrony wartości”, która wymaga wniesienia wpłaty aż do osiągnięcia pewnego poziomu dźwigni, w sytuacji kiedy wartość nieruchomości zmniejsza się.  

Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu jest coraz częściej stosowana przez banki. Przy czym jeżeli dochodzą one zwrotu należności od kredytobiorcy mogą powoływać się na pierwszeństwo egzekucyjne. Natomiast w sytuacji, gdy dłużnik odpowiada jedynie rzeczowo - nie jest więc dłużnikiem osobistym - bank ma taką samą pozycję, jak każdy wierzyciel hipoteczny i na równi z nimi dotykają go egzekucyjne ograniczenia odnoszące się do odsetek.

Ilustrują to dwa następujące przykłady:
1. X zaciąga u A (bank) w dniu 01.07.1990 r., pożyczkę w wysokości 100 mln. zł., oprocentowaną na 20 % w stosunku rocznym, z terminem zwrotu 30.06.1992 r. zwrot zabezpieczenia hipoteka w dniu 01.01.1992 r. X zaciąga pożyczkę u B na takich samych warunkach, z tym samym terminem zwrotu. Zwrot pożyczki i w tym przypadku zostaje zabezpieczony hipoteką. Ponieważ X pożyczki nie zwraca, A kieruje 01.08.1992 r., sprawę na drogę sądową, uzyskując 01.08.1993r., prawomocny wyrok sądowy. Natychmiast kieruje go na drogę postępowania egzekucyjnego, który kończy się 31.12.1993 r. Nieruchomość X została sprzedana za kwotę 280 mln. zł. (przyjmujemy, że koszty egzekucji, koszty postępowania sadowego i inne wierzytelności nie istnieją). Suma ta zostanie podzielona następująco: A otrzyma 170 mln. zł., czyli pełną należność, B zaś pozostałe 110 mln. zł.  
2. W przypadku tym stan faktyczny jest taki sam jak poprzednio, z tym że X sprzedał 01.02.1992 r., nieruchomość Y, od którego A i B egzekwują odpowiedzialność hipoteczną. W pierwszej kolejności zostanie zaspokojony A sumą 100 mln. zł. (wysokość pożyczki) oraz 40 mln. zł., z tytułu odsetek za lata 1992 i 1993 r., tj. za dwa ostatnie lata przed zakończeniem egzekucji.

Następnie zwrotowi ulegnie należność B, także w kwocie 140 mln. zł. Ponieważ te dwie kwoty wyczerpują sumę uzyskaną ze sprzedaży, pretensje A o odsetki za czas od 01.07.1990 r., do 31.12.1991 r., w wysokości 30 mln. zł., pozostałą niezaspokojone.

Odmienny podział uzyskanej sumy w tych dwóch przykładach wynika właśnie stąd, że bank A w każdym z nich wystąpił w innej roli.

To Cię zainteresuje: Wdrażanie programu Just in time

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *